Обследование физического износа

Профессиональное определение физического износа зданий и сооружений с визуальным и инструментальным обследованием всех конструктивных элементов, систем и оборудования, выявлением дефектов и повреждений, оценкой технического состояния, расчетом процентов износа по методике ВСН 53-86(р) для принятия обоснованных решений по ремонту, реконструкции или эксплуатации объекта в соответствии с требованиями оценочной деятельности.

Получить консультацию
Осмотр конструкций
Расчет износа
Отчет об износе

Что такое обследование физического износа

Обследование физического износа здания — это комплекс работ по визуальному и инструментальному осмотру всех конструктивных элементов, инженерных систем, отделки с выявлением дефектов, повреждений, определением фактического технического состояния и расчетом процента физического износа каждого элемента и здания в целом по методике ВСН 53-86(р) для оценки рыночной стоимости объекта, определения необходимости ремонта, обоснования списания основных средств согласно требованиям федеральных стандартов оценки.

Когда необходимо обследование физического износа

Определение физического износа зданий и сооружений выполняется для различных целей управления недвижимостью и бухгалтерского учета.

Оценка недвижимости

При проведении оценки рыночной стоимости зданий и сооружений для купли-продажи, залога, страхования определение физического износа является обязательным элементом оценки с расчетом стоимости с учетом износа конструктивных элементов для корректной оценки объекта.

Бухгалтерский учет

Для целей бухгалтерского учета основных средств организации определение физического износа зданий позволяет обосновать начисление амортизации, переоценку основных средств, списание объектов с баланса при значительном износе более 70-80 процентов.

Планирование ремонта

Определение физического износа конструктивных элементов здания позволяет обосновать необходимость и объемы текущего или капитального ремонта, разработать программу ремонтных работ с приоритизацией по степени износа элементов для эффективного планирования.

Реконструкция здания

При проектировании реконструкции здания определение физического износа существующих конструкций необходимо для принятия решения о возможности их сохранения или необходимости замены, обоснования технических решений по усилению изношенных конструкций.

Покупка недвижимости

При покупке здания, производственного объекта определение физического износа позволяет потенциальному покупателю оценить техническое состояние объекта, определить необходимые затраты на ремонт после покупки для принятия обоснованного решения о целесообразности приобретения.

Судебные споры

Определение физического износа здания назначается судом при разрешении споров о разделе имущества, выплате компенсаций, признании права собственности для объективной оценки стоимости объекта с учетом фактического технического состояния и износа.

Что обследуется при определении износа

При определении физического износа здания обследуются все конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование с выявлением дефектов.

Конструктивные элементы

Фундаменты, стены, перекрытия, кровля, лестницы

Инженерные системы

Отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение

Внутренняя отделка

Штукатурка, окраска, полы, потолки, окна, двери

Наружная отделка

Облицовка фасадов, наружная штукатурка, цоколь

Санитарно-технические

Сантехническое оборудование, приборы отопления

Электрооборудование

Электропроводка, щитки, розетки, выключатели

Этапы определения физического износа

Обследование физического износа здания выполняется в четыре последовательных этапа от подготовительных работ и визуального осмотра до расчета процента износа по методике ВСН 53-86(р) и оформления отчетной документации.

1

Подготовительные работы

Изучаем исходную документацию на здание — технический паспорт, проектную документацию для определения конструктивных решений и материалов. Устанавливаем год постройки, сроки эксплуатации и проведенные ремонты для корректного расчета износа.

2

Визуальное обследование

Проводим детальный визуальный осмотр всех конструктивных элементов здания — фундаментов, стен, перекрытий, кровли, лестниц, инженерных систем и отделки. Выявляем видимые дефекты и повреждения с детальной фотофиксацией.

3

Расчет износа элементов

Рассчитываем процент физического износа каждого конструктивного элемента по методике ВСН 53-86(р) на основании выявленных дефектов, срока эксплуатации и характера повреждений. Определяем процент износа согласно таблицам методики.

4

Отчет об износе

Оформляем отчет о результатах определения физического износа с описанием объекта, фотофиксацией дефектов и таблицами расчета износа по элементам с учетом их удельного веса. Определяем общий процент физического износа здания.

Методика определения физического износа

Физический износ зданий определяется по методике ВСН 53-86(р) с расчетом процента износа каждого конструктивного элемента.

Методика ВСН 53-86(р)

  • ✓ Основной нормативный документ для расчета износа зданий
  • ✓ Содержит удельные веса всех конструктивных элементов
  • ✓ Таблицы признаков износа элементов с процентами
  • ✓ Учет срока службы конструктивных элементов
  • ✓ Расчет общего износа здания по формуле взвешенной суммы

Удельные веса элементов

  • ✓ Фундаменты — удельный вес 6-12% в зависимости от типа
  • ✓ Стены — удельный вес 20-40% наибольшая доля
  • ✓ Перекрытия — удельный вес 12-20% от стоимости
  • ✓ Кровля — удельный вес 5-8% быстро изнашивается
  • ✓ Инженерные системы — удельный вес 15-25% всего здания

Степени износа

  • ✓ Износ до 20% — удовлетворительное состояние, текущий ремонт
  • ✓ Износ 20-40% — работоспособное состояние, нужен ремонт
  • ✓ Износ 40-60% — ограниченно работоспособное, капремонт
  • ✓ Износ 60-80% — неработоспособное, требуется реконструкция
  • ✓ Износ более 80% — аварийное состояние, снос здания

Факторы влияющие на физический износ

Физический износ зданий зависит от множества факторов эксплуатации и воздействия окружающей среды на конструкции.

Срок эксплуатации

Длительность эксплуатации здания с момента постройки — основной фактор износа. Чем больше срок службы конструкций, тем выше физический износ элементов здания.

Качество строительства

Качество выполнения строительных работ, применяемые материалы, соблюдение технологий влияют на скорость износа — некачественное строительство ускоряет износ.

Условия эксплуатации

Режим эксплуатации здания, нагрузки, воздействие агрессивной среды, температурно-влажностный режим влияют на интенсивность износа конструктивных элементов.

Проведение ремонтов

Своевременное проведение текущих и капитальных ремонтов, замена изношенных элементов снижает общий износ здания, продлевает срок службы конструкций.

Наши лицензии и сертификаты

Компания имеет все необходимые разрешительные документы, допуски СРО и аккредитацию для проведения всех видов строительно-технической экспертизы.

Что вы получаете

По результатам обследования физического износа заказчик получает подробный отчет с расчетом процента износа здания, фотофиксацией дефектов и рекомендациями по ремонту.

Отчет об износе

Отчет о результатах определения физического износа здания с описанием объекта обследования, конструктивных решений, материалов конструкций, года постройки и срока эксплуатации для расчета износа по методике.

Фотофиксация

Фотографии всех обследованных конструктивных элементов здания с фиксацией выявленных дефектов и повреждений для визуального подтверждения состояния конструкций и обоснования процента износа.

Процент износа

Заключение о проценте физического износа здания в целом, рассчитанного как сумма произведений процентов износа элементов на их удельные веса согласно формуле методики ВСН 53-86(р).

Таблицы расчета

Таблицы расчета физического износа каждого конструктивного элемента по методике ВСН 53-86(р) с указанием удельного веса элемента, процента износа и взвешенного износа для определения общего износа здания.

Рекомендации

Рекомендации по устранению выявленных дефектов, проведению ремонтных работ для восстановления работоспособного состояния конструкций, продления срока службы здания и снижения физического износа.

Для оценки и учета

Отчет оформляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки для использования в оценочной деятельности и бухгалтерском учете основных средств организации.

Часто задаваемые вопросы

Стоимость определения физического износа зависит от площади и сложности здания. Для индивидуального жилого дома площадью до 200 м² стоимость составляет от 15 000 до 25 000 рублей. Для многоквартирного дома площадью 1000-2000 м² — от 50 000 до 80 000 рублей. Для производственного здания площадью 5000 м² — от 150 000 до 250 000 рублей. В стоимость входят обследование всех конструктивных элементов, расчет износа по методике ВСН 53-86(р), оформление отчета.

Срок определения физического износа зависит от размера здания. Для индивидуального дома срок составляет 2-3 рабочих дня. Для многоквартирного дома — 5-7 рабочих дней. Сроки включают визуальное обследование всех конструктивных элементов — 1-2 дня, фотофиксацию дефектов, расчет процента износа по методике ВСН 53-86(р) — 1 день, оформление отчета с таблицами расчета — 1-2 дня. При необходимости срочного выполнения возможно ускоренное определение износа.

Для определения физического износа желательны: технический паспорт здания с указанием года постройки, площадей помещений; проектная документация для определения конструктивных решений; информация о проведенных ремонтах с датами выполнения работ; акты предыдущих обследований при их наличии. При отсутствии документации определение износа выполняется на основании визуального обследования с установлением примерного года постройки по архитектурным признакам.

Физический износ здания уменьшается путем проведения ремонтных работ с заменой изношенных конструктивных элементов, восстановлением их работоспособности. При текущем ремонте с восстановлением отделки, замене окон износ снижается на 5-10%. При капитальном ремонте с заменой кровли, инженерных систем, перекрытий износ снижается на 20-40%. После реконструкции с усилением конструкций, полной заменой изношенных элементов здание приобретает износ, близкий к нулю, как после нового строительства.

Физический износ — это утрата технико-эксплуатационных качеств конструкций от воздействия времени и нагрузок с появлением дефектов. Моральный износ — это несоответствие здания современным требованиям по планировке, благоустройству, энергоэффективности при отсутствии физических повреждений. Например, здание 1960-х годов может иметь низкий физический износ 20% после ремонта, но высокий моральный износ из-за малых кухонь, отсутствия лифта. При оценке учитываются оба вида износа.

Заказать консультацию
в ООО МИП ТехСпецПроект

Получите бесплатную консультацию эксперта и расчет стоимости для вашего объекта

+7 (962) 529-76-29

Звоните с 9:00 до 18:00

salov@list.ru

Ответим в течение дня

г. Уфа

ул. Степана Кувыкина, д. 11/2

Общество с ограниченной ответственностью «Малое инновационное предприятие «ТехСпецПроект»  450103, г. Уфа, ул. Степана Кувыкина, д. 11/2

Политика обработки ПД